香港整体零售空置率超过15%，目前最大的问题是缺乏游客。香港在消费、零售需求和扩张方面都非常依赖游客，以疫情发生前为例，曾经每年接待数千万旅客，其中75%来自中国大陆。而内地旅客的消费，当时每3港元就有1港元来自内地消费者。但这几年跨境旅游受到限制，完全没有旅客在香港消费，只能依赖香港自身市场，随着股市下跌，整体经济下行。

本地市民及游客无法自由往来香港，给零售市场带来巨大压力。这些令零售市场平均租金出现下跌，自疫情开始以来下降了约30%。中环、铜锣湾和尖沙咀三大零售市场重点区域均受到严重影响，我认为尖沙咀是受影响最严重的地区，因为非常依赖来自内地的自由行游客，而封关令他们大受影响，目前尖沙咀的商铺空置率超过20%。

在与内地重新通关之前，我们预计零售需求不会迅速恢复。如果隔离措施全面放宽，而海外旅客开始访港，将会是一个好迹象。随着更多来自海外游客到香港消费，带动零售商销售，这将意味着零售商有更多扩张的活动。但我们预计首先受惠的地区会是中环、其次是尖沙咀，然后是铜锣湾。主要与该区的基础设施有很大关系，中环有很多酒店和交通网络。

旅游业将成为零售复苏的主要催化剂，而整体经济好转及通关，亦可以令香港迅速提振，当香港经济良好时，会令香港人增加消费。因此，我们应该会在明年看到零售市场的复苏。但复苏的情况不会与2013年一样，而是逐渐恢复。